La formule de base
Le revenu brut d'une location courte durée se calcule ainsi :
prix moyen par nuit × nombre de nuits louées dans l'année
Le nombre de nuits louées dépend du taux de remplissage : un logement loué 20 nuits sur 30 a un taux de 66 %. Les frais de ménage payés par les voyageurs s'ajoutent à ce montant, mais ils couvrent surtout le coût du ménage lui-même.
Pourquoi Saint-Louis est une bonne zone
- Bâle à quelques minutes : beaucoup de voyageurs travaillent ou viennent en Suisse mais préfèrent dormir côté français, où les prix sont plus doux.
- L'EuroAirport tout proche : arrivées tardives, départs matinaux, escales d'une nuit.
- Les grands salons de Bâle, qui font monter la demande plusieurs fois par an.
- Des voyageurs d'affaires toute l'année, ce qui lisse la saisonnalité.
Un exemple chiffré
Prenons un exemple purement indicatif : un T2 bien équipé, loué en moyenne 85 € la nuit, rempli à 65 % sur l'année.
- Nuits louées : 365 × 65 % ≈ 237 nuits
- Revenu brut : 237 × 85 € ≈ 20 100 € par an
Votre propre chiffre peut être très différent selon l'emplacement, la taille, la qualité des photos et la saison. C'est justement ce qu'on calcule lors de l'estimation gratuite, à partir de logements comparables autour du vôtre.
Les frais à déduire
- la commission des plateformes (Airbnb, Booking) ;
- le ménage, le linge et les consommables ;
- l'électricité, l'eau, internet et l'assurance ;
- la taxe foncière et l'entretien ;
- les impôts sur les revenus de location (renseignez-vous auprès d'un comptable) ;
- et, si vous vous faites aider, le tarif de la conciergerie.
Comment augmenter vos revenus
Trois leviers font la plus grande différence : de belles photos, des prix qui suivent la demande (plus haut pendant les salons de Bâle, plus bas en période creuse) et d'excellents avis, qui font remonter l'annonce dans les résultats. Un accueil fluide et un logement impeccable à chaque arrivée sont le meilleur moyen d'obtenir ces avis.
Trois scénarios indicatifs
| Logement | Prix moyen / nuit | Nuits / mois | Réservations / mois |
|---|---|---|---|
| Studio | 60 € | 18 | 1 080 € |
| T2 | 80 € | 18 | 1 440 € |
| Maison 3 ch. | 150 € | 14 | 2 100 € |
Ces montants sont des exemples pour comprendre le calcul, pas des promesses : il faut ensuite retirer la commission des plateformes, le ménage, le linge, l'énergie, les consommables et les impôts.
Les charges à ne pas oublier
- Commission des plateformes (environ 15 %, indicatif).
- Ménage et linge à chaque départ.
- Électricité, chauffage, eau, internet.
- Assurance adaptée, taxe foncière, charges de copropriété.
- Petits remplacements : vaisselle, linge, ampoules.
Comparer avec la location classique
La location courte durée rapporte souvent plus qu'une location à l'année, mais demande plus de temps et comporte plus de variations d'un mois à l'autre. Le bon calcul compare le revenu net annuel des deux options, en comptant le temps passé ou le coût d'un accompagnement.
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